Lo ngại áp dụng 'cào bằng' hệ số K khi thu hồi đất

Tại tọa đàm về định giá đất sáng 12/6, các chuyên gia nhìn nhận chính sách giá đất tại Việt Nam có nhiều thay đổi trong thời gian ngắn.

Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được xây dựng hàng năm và bỏ hệ số điều chỉnh (hệ số K), thay vì 5 năm một lần như trước đây. Tuy nhiên, sau khi Nghị quyết 254 của Quốc hội được ban hành, các địa phương phải xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất mới và áp dụng chậm nhất ngày 1/7.

Ông Huỳnh Hồng Đức, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần TMDV và Tư vấn Hồng Đức, cho biết Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254 đã phân định khá rõ hai cơ chế xác định giá đất là bảng giá - hệ số K và định giá cụ thể.

Trong đó, hệ số K được sử dụng để tính thuế, lệ phí, xử phạt vi phạm hoặc một số trường hợp giao đất, công nhận quyền sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân. Còn giá đất cụ thể được áp dụng khi tính tiền giao đất dự án thương mại, chuyển mục đích sử dụng, cổ phần hóa hoặc bồi thường thu hồi đất.

Ông Đức cho rằng, việc áp dụng hệ số K thực tế có nhiều bất cập do tính chất bình quân và độ trễ so với diễn biến thực tế của thị trường. Chẳng hạn, giá đất có thể thay đổi nhanh chóng sau khi xuất hiện thông tin quy hoạch, đầu tư hạ tầng, nhưng hệ số K thường được ban hành theo định kỳ nên khó phản ánh kịp thời biến động thực tế.

Cùng với đó, hệ số K áp dụng chung cho cả một tuyến đường dẫn đến tình trạng "cào bằng", bỏ qua đặc tính riêng biệt của bất động sản như vị trí, diện tích, lợi thế thương mại... "Điều này dẫn đến tình trạng giá bồi thường thấp hơn đáng kể so với giá thị trường, làm phát sinh khiếu nại, khiếu kiện và kéo dài tiến độ giải phóng mặt bằng", ông Đức nói.

Ông Đức cho biết thêm, các dự án phát triển đô thị, khu công nghiệp hoặc dự án ven biển, hệ số K cũng có nhiều hạn chế. Phương pháp này không thể tính toán được giá trị gia tăng hình thành sau khi quy hoạch được duyệt, hạ tầng hoặc chức năng sử dụng đất thay đổi.

Đặc biệt, những khu có diện tích hàng trăm ha hoặc đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng có thể chịu ảnh hưởng lớn. Bởi một khu đất quy mô lớn được đầu tư hạ tầng đồng bộ sẽ có giá trị vượt trội theo cấp số nhân. Việc định giá theo hệ số K có thể thấp hơn nhiều thực tế do không đưa các biến số về chi phí phát triển cơ sở hạ tầng, marketing, gây thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.

Chưa kể, với các dự án đặc thù như trung tâm tài chính quốc tế, đô thị ven biển hay các khu vực chưa từng có giao dịch tương đồng trên thị trường, việc xây dựng hệ số K "gần như không có cơ sở dữ liệu đáng tin cậy", theo ông Đức.

Tại tọa đàm, ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, cho biết tính đến đầu tháng 6, có khoảng 11 địa phương (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên, Lâm Đồng, Đồng Nai...) đã ban hành hệ số giá đất áp dụng đến 31/12/2026.

Trừ Đồng Nai, ông cho hay các tỉnh thành còn lại đều quy định hệ số điều chỉnh giá đất bằng 1. "Điều này chưa đảm bảo nguyên tắc thị trường vì giá trong bảng giá đất hiện còn thấp xa so với mức giao dịch thực tế, nhất là đất nông nghiệp ven đường giao thông hay trong khu vực đô thị hóa", ông nói.

Bà Dương Thị Mỹ Lạng, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng, nhìn nhận các địa phương chỉ có khoảng nửa năm để xây dựng hệ số điều chỉnh cho toàn bộ tuyến đường, các loại đất trên địa bàn. Trong khi đó, quy trình thuê tư vấn, lập dự toán, tổ chức đấu thầu và thực hiện thường cần tối thiểu 45 ngày.

"Với thời gian gấp gáp như vậy, rất khó để hệ số K khi được ban hành có thể đáp ứng yêu cầu, phù hợp thực tế", bà Lạng nói, đồng thời đề xuất giải pháp bổ sung các trường hợp không xác định được hệ số điều chỉnh mức biến động của thị trường vào danh mục không áp dụng bảng giá đất và hệ số K. Thay vào đó, những trường hợp buộc phải áp dụng định giá đất theo phương pháp thu nhập hoặc thặng dư theo Luật Đất đai 2024.

Ông Nguyễn Thế Phượng cũng khuyến nghị áp dụng hệ số mức biến động thị trường nhỏ hơn hoặc bằng 1 với giá đất khu công nghiệp, khu chế xuất, công nghệ cao, thương mại tự do, và đất sử dụng vào mục đích giáo dục, y tế. Vì việc tăng giá đất với các trường hợp này gây khó khăn cho phát triển kinh tế ở các địa phương, đẩy chi phí đầu tư, sản xuất, kinh doanh leo thang.

Vướng mắc nữa trong định giá đất, theo các chuyên gia, là dữ liệu thiếu minh bạch, cơ chế bảo vệ chưa rõ ràng. Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, kiến nghị nhà chức trách cần hoàn thiện bản đồ địa chính số và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tập trung, thống nhất trên cả nước.

Ông cũng đề xuất nghiên cứu thí điểm cơ chế "sandbox" trong định giá bất động sản, cho phép ứng dụng dữ liệu lớn và các công cụ định giá tự động tại Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa... Việc thí điểm có thể gồm cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực, bản đồ giá đất số, định giá tự động có kiểm chứng, thẩm định song song nhiều tổ chức độc lập. Cơ chế này sẽ công khai biên độ giá tham chiếu theo từng khu vực, loại hình và địa điểm.

"Chỉ khi dữ liệu minh bạch, cơ chế rõ ràng và sát thị trường, công tác định giá đất mới hỗ trợ hiệu quả cho quản lý nhà nước, phát triển bất động sản", ông nói.

Ngọc Diễm