Lẽ thường của giá nhà

Nguyễn Đức Thành

Nghiên cứu viên kinh tế vĩ mô và tài chính

Mỗi lần một con số mới về giá nhà được công bố, tôi lại chứng kiến kịch bản quen thuộc: báo chí đưa tin, mạng xã hội dậy sóng, vài người bạn chưa mua được nhà gửi nhau đường link, than thở.

Con số mới nhất, đưa ra tại một hội thảo vào tháng 5 là: chỉ số giá căn hộ trên thu nhập hộ gia đình đã tăng từ 23,5 năm vào 2023 lên 30,2 năm vào 2026. Nghĩa là một gia đình dồn sạch thu nhập, không ăn không tiêu, cũng cần hơn ba thập kỷ mới sở hữu nổi một căn hộ. Phản ứng phổ biến là xem đó như triệu chứng của một thị trường hỏng hóc: lương phải tăng cho kịp giá nhà, giá nhà phải quay về đúng tầm với của lương, và nếu điều đó chưa diễn ra thì hẳn có gì sai.

Tôi nghĩ khác. Giá nhà đất tăng nhanh hơn tiền lương là điều đương nhiên - không phải tai nạn hay nghịch lý, mà là kết cục có thể dự báo từ cách hai đại lượng này hình thành. Và chính vì đương nhiên, nó sẽ không tự biến mất.

Tiền lương, xét đến cùng, là giá của sức lao động, được neo vào năng suất: một người làm ra bao nhiêu giá trị thì về dài hạn được trả quanh mức đó. Năng suất lại là biến số tăng chậm. Năm 2024, mỗi lao động Việt Nam tạo ra khoảng 221,9 triệu đồng, tương đương hơn 9.000 USD, chưa bằng một phần chín Singapore tính theo sức mua.

Trong một thị trường mà hơn 63% việc làm còn phi chính thức, dư địa tăng lương càng hẹp. Đồng lương, vì thế, bị buộc vào một thứ có trần. Giá nhà thì neo vào thứ khác. Phần lớn cái ta gọi là giá nhà thực ra là giá đất.

Ba nhà kinh tế Katharina Knoll, Moritz Schularick và Thomas Steger từng dựng lại giá nhà của 14 nền kinh tế phát triển từ năm 1870. Kết quả, công bố trên American Economic Review năm 2017, đi ngược trực giác của nhiều người: suốt gần một thế kỷ, giá nhà thực tế hầu như đứng yên; chúng chỉ bùng nổ từ nửa sau thế kỷ 20, và khoảng 80% mức tăng ấy đến từ giá đất.

Không phải gạch vữa hay nhân công đắt lên. Là đất. Mà đất thì không phản ứng với mức lương của người dân địa phương. Nó phản ứng với tín dụng, với kỳ vọng, với sức hút của đô thị. Dữ liệu 140 năm ở các nền kinh tế phát triển cho thấy mỗi khi tiền rẻ, cho vay bất động sản và giá nhà lại bùng lên; tín dụng thế chấp đã phình từ khoảng 20% GDP đầu thế kỷ 20 lên gần 70% trong thập niên vừa qua.

Kỳ vọng và tín dụng, khác với năng suất, gần như không có trần. Một bên bị buộc, một bên được thả. Hai đường tách nhau chỉ là chuyện sớm muộn.

Kinh tế học đã đặt tên cho hiện tượng này từ lâu. Thomas Piketty tóm nó trong một bất đẳng thức: r lớn hơn g, lợi nhuận trên tài sản về dài hạn cao hơn tốc độ tăng trưởng, nên người nắm tài sản bỏ xa người sống bằng lương. Bộ dữ liệu 150 năm của nhóm Òscar Jordà xác nhận lợi suất thực của tài sản, tính cả nhà ở, quanh mức 7% mỗi năm, trong khi các nền kinh tế chỉ tăng trưởng vài phần trăm. Nhưng chi tiết đáng chú ý nhất thuộc về Matthew Rognlie, người kiểm tra lại số liệu của Piketty và phát hiện: phần tăng lên của thu nhập từ vốn trong bảy thập kỷ qua gần như hoàn toàn đến từ nhà đất. Khoảng cách giữa lương và tài sản, ở phần lõi của nó, chính là khoảng cách giữa lương và đất.

Còn một cơ chế nữa khiến đồng lương không thể ghì giá lại. Giá thị trường không do người mua trung bình quyết định. Nó được đặt ra ở biên, bởi nhóm sẵn sàng trả cao nhất: người vay được nhiều và nhà đầu tư tin giá còn lên. Chừng nào tín dụng còn rộng và kỳ vọng còn nóng, giá hoàn toàn có thể vượt xa thu nhập của số đông mà giao dịch vẫn diễn ra.

Hà Nội và TP HCM còn cộng thêm một tầng nữa, cái mà giới nghiên cứu gọi là hiệu ứng "thành phố ngôi sao": ở những đô thị hút vốn và nhân lực chất lượng cao, đất vốn khan lại được chính nhóm thu nhập cao nhất tranh mua, đẩy tỷ số giá trên thu nhập lên mức người làm công trung bình không thể với tới. Trớ trêu ở chỗ, một phần đà tăng giá đến từ chính sự năng động của hai đầu tàu kinh tế, chứ không chỉ từ đầu cơ.

Nói giá nhà vượt lương là đương nhiên không có nghĩa nó là định mệnh. Edward Glaeser và Joseph Gyourko chỉ ra rằng khoảng chênh giữa giá nhà và chi phí xây dựng thực chất là cái giá của sự khan hiếm: ở đâu nguồn cung được nới, giá bám sát chi phí xây dựng; ở đâu cung bị bó, giá vọt lên. Tokyo là minh chứng sống, nhờ cho phép xây dựng mạnh tay mà giá nhà thực ở đó gần như đi ngang nhiều thập kỷ, giữa lúc nhiều đô thị lớn khác tăng gấp nhiều lần.

Giá nhà vượt lương, như vậy, là đương nhiên trong một tổ hợp điều kiện: đất khan, tín dụng dễ, nguồn cung bị bó, các kênh tích lũy khác còn mỏng. Mà điều kiện thì con người thay đổi được.

Câu hỏi vì thế không phải "làm sao cho lương đuổi kịp giá nhà", một cuộc đua đã định trước kết quả, mà là "làm gì với những điều kiện đang nuôi khoảng cách ấy".

Gần một thế kỷ rưỡi trước, Henry George từng đề xuất đánh thuế vào giá trị đất, để phần giá trị do cả xã hội tạo ra không chảy trọn vào túi người giữ đất. Công cụ ấy đến nay vẫn nằm trên bàn các nhà làm chính sách, bên cạnh những việc cụ thể hơn: hoàn thành mục tiêu đưa khoảng 160.000 căn nhà ở xã hội ra thị trường trong năm 2026, nắn dòng tín dụng bớt chảy vào tài sản khan hiếm và nhiều hơn vào hoạt động sản xuất, và kiên trì nâng năng suất, thứ duy nhất nới được cái trần đang đè lên đồng lương. Cũng phải sòng phẳng: điều bất thường ở Việt Nam không nằm ở hướng đi của giá nhà, mà ở tốc độ.

Từ 23,5 năm lên 30,2 năm thu nhập chỉ trong ba năm là bước nhảy hiếm nền kinh tế nào trải qua trong thời bình. Hướng đi là lẽ thường của mọi thị trường đất đai. Tốc độ mới là câu hỏi dành riêng cho chúng ta.

Kịch bản cũ rồi sẽ lặp lại: một con số mới, một đợt dậy sóng mới. Nhưng có lẽ đã đến lúc thôi ngạc nhiên. Luôn là thế, lương là rùa, giá nhà là thỏ, rùa chỉ vượt thỏ trong truyện cổ tích.

Khi còn coi giá nhà vượt lương là chuyện lạ, ta còn loay hoay trách đồng lương chạy chậm. Khi hiểu nó là lẽ thường, ta mới bắt đầu hỏi đúng: không phải vì sao lương thua, mà vì sao đất thắng dễ đến thế. Với một nền kinh tế đang muốn vượt bẫy thu nhập trung bình, trả lời được câu hỏi ấy có khi quan trọng hơn mọi đợt tăng lương.

Nguyễn Đức Thành