Vợ chồng chị Xuân (30 tuổi, nhân viên văn phòng) đang tìm mua căn hộ gần trục Phạm Văn Đồng (TP Thủ Đức cũ). Chị khá bất ngờ khi nhiều căn hộ cũ tăng giá nhanh. Tại dự án 4S Riversides, căn hộ gần 80 m2 đã sử dụng khoảng 21 năm được chào 5,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 73 triệu đồng mỗi m2, trong khi năm ngoái khoảng 50 triệu đồng mỗi m2.

Theo chị tìm hiểu, thời điểm mở bán, dự án này thuộc phân khúc bình dân, giá chỉ khoảng 14 triệu đồng mỗi m2. Sau hơn 20 năm, giá trung bình tại đây đã lên khoảng 58 triệu đồng mỗi m2, tương đương tăng gấp hơn 4 lần.

Môi giới cho biết mức tăng xuất phát từ vị trí "view sông" hiếm có và thông tin khu vực Thanh Đa đối diện chuẩn bị phát triển dự án hạng sang quy mô lớn, với mức giá dự đoán không dưới 200 triệu đồng mỗi m2. Tâm lý "neo theo kỳ vọng" khiến giá rao tiếp tục tăng dù thanh khoản thực tế không cải thiện.

Không riêng khu vực ven sông, nhiều chung cư trung cấp hoặc bình dân tại TP HCM cũng ghi nhận xu hướng tăng giá mạnh dù công năng và chất lượng không thay đổi đáng kể. Tại khu vực cầu Bình Triệu, một căn hộ bình dân diện tích khoảng 70 m2, bàn giao từ năm 2012 và không có ban công, hiện được rao bán 4,6 tỷ đồng, trong khi giá mở bán trước đây chưa tới 800 triệu đồng.

Hay khu Nam, chủ một căn hộ diện tích 53 m2 trên trục Đào Trí, đang rao sang tay giá 3,6 tỷ đồng, tăng gần 1,5 tỷ đồng so với mức giá mua lại năm 2022. Dù dự án đến nay vẫn chưa được cấp sổ hồng, giá bán các căn tại đây trung bình đã tăng khoảng 1,5 lần kể từ khi bàn giao và theo nhiều chủ nhà "sẽ còn tăng tiếp khi ra sổ". Chủ nhà cho biết khu vực này sắp tới sẽ xây dựng thêm 3 dự án cao cấp, giá bán đều từ 90-130 triệu đồng mỗi m2. Đây sẽ là "bệ đỡ" kéo mặt bằng giá khu vực đi lên.

Một căn chung cư khác đang được môi giới chào bán tại Thủ Đức cũng chào giá gần 7,5 tỷ đồng, dù giá mua vào năm 2021 chỉ tầm 52 triệu đồng mỗi m2. Từ quý III năm ngoái, một loạt nhà hạng sang mở bán với giá 120-200 triệu đồng kéo dự án này theo đó tăng lên 110 triệu đồng mỗi m2. Gần đây việc sang tay khó khăn do tín dụng bị siết nhưng chủ nhà vẫn chưa giảm giá vì chưa chịu áp lực bán.

Nhiều căn hộ cũ tại TP HCM thời gian qua tăng giá mạnh, thậm chí thêm cả tỷ đồng, nếu tính trong 3 năm qua. Không ít dự án từng thuộc phân khúc bình dân, trung cấp nay được rao bán với mức giá tiệm cận nhà ở cao cấp.

Điển hình tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, dự án New City Thủ Thiêm từ mức 50 triệu đồng mỗi m2 đã lên quanh ngưỡng 100 triệu đồng mỗi m2, nhờ hưởng lợi từ mặt bằng giá 200-500 triệu đồng mỗi m2 của loạt dự án hạng sang quanh khu vực. Ở khu Gò Dưa, Sunview Town xây dựng từ năm 2012 từng bán chưa tới một tỷ đồng mỗi căn hiện được rao 3-3,6 tỷ đồng cho loại diện tích 60-70 m2, dù đã xuất hiện dấu hiệu xuống cấp.

Xu hướng tương tự diễn ra tại nhiều khu vực ở TP HCM. Dòng căn hộ Citi tại Cát Lái ghi nhận mức tăng đáng kể khi CitiGrand từ khoảng 36 triệu đồng mỗi m2 lên 60-80 triệu đồng, CitiSoho từ 30 triệu lên gần 50 triệu đồng, còn CitiHome tăng từ 28 triệu lên khoảng 48 triệu đồng mỗi m2. MT Eastmark City tăng từ 39 triệu lên 55 triệu đồng mỗi m2... Khu Nam, trên trục Đào Trí, dự án Sky 89 tăng từ 45 triệu đồng mỗi m2 năm 2022 lên hơn 77 triệu đồng, An Gia Riverside từ 37 triệu lên 65 triệu đồng mỗi m2, trong khi Jamona City cũng tăng gấp đôi từ 30 triệu lên 60 triệu đồng mỗi m2.

Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy giá căn hộ thứ cấp tại TP HCM năm qua tăng trung bình 20-30%, phổ biến quanh mức 72 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, hãng tư vấn bất động sản CBRE ghi nhận giá bán nhiều chung cư cũ trung bình khoảng 69 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 30% theo năm.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, đà tăng chủ yếu đến từ nguồn cung căn hộ hạn chế và mặt bằng giá khu vực bị kéo lên bởi các dự án mới. Tại nhiều quận nội thành, giá căn hộ mở bán mới gần như không còn dưới ngưỡng 80 triệu đồng mỗi m2. Bộ Xây dựng cho biết giá sơ cấp trung bình tại TP HCM hiện vào khoảng 112 triệu đồng mỗi m2, tăng 26% so với cùng kỳ năm trước.

Bà Cao Thị Thu Hương, Phó giám đốc thị trường Savills Việt Nam, cho biết thị trường thứ cấp đang chịu tác động lớn từ tốc độ tăng giá của phân khúc sơ cấp. Khi các dự án mới liên tục thiết lập mặt bằng giá trên 100 triệu đồng mỗi m2, rổ hàng cũ cũng được điều chỉnh theo, dù chất lượng và định vị không tương xứng.

Giá tăng nhanh đang tạo sức ép lên khả năng hấp thụ của thị trường. Theo Knight Frank Việt Nam, lượng tiêu thụ căn hộ tại TP HCM trong quý I giảm mạnh so với cuối năm ngoái. DKRA Consulting cũng ghi nhận thanh khoản thị trường chung cư ba tháng đầu năm giảm khoảng 36-40%, chủ yếu do giá bán tăng nhanh vượt khả năng chi trả của người mua.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, cho rằng thị trường đang xuất hiện hiệu ứng "vết dầu loang", khi mặt bằng giá tăng lan rộng từ sơ cấp sang thứ cấp. Ở thị trường sơ cấp, chiến lược "giá dự án sau cao hơn giá trước" vẫn phổ biến bởi quỹ đất khan hiếm và chi phí phát triển ngày càng cao.

Xu hướng này cũng lan sang thị trường chuyển nhượng khiến nhiều dự án đã sử dụng hàng chục năm, từng thuộc phân khúc trung cấp hoặc bình dân, vẫn được đẩy lên mức giá tiệm cận nhà ở cao cấp. Điều này khiến mặt bằng giá dần lệch khỏi giá trị sử dụng thực tế.

Ông Thắng nhận xét, nghịch lý của thị trường hiện nay là giao dịch chậm nhưng giá chưa giảm. Người bán luôn có cơ sở để so sánh với mặt bằng giá dự án mới nên tiếp tục neo giá, trong khi người mua ngày càng thận trọng vì ngân sách bị đẩy lên quá cao.

Lãnh đạo một doanh nghiệp xây dựng tại TP HCM đánh giá thị trường đang xuất hiện độ vênh lớn giữa giá trị thực và giá kỳ vọng. Không ít căn hộ đã sử dụng 10-20 năm nhưng chỉ thấp hơn khoảng 20-25% so với dự án mới, dù tài sản đã hao mòn, chi phí bảo trì tăng và chất lượng sử dụng suy giảm theo thời gian.

Theo vị này, khoảng cách giữa giá rao và giá giao dịch thực tế ngày càng nới rộng. Nhiều căn hộ rao bán thời gian dài, liên tục điều chỉnh nhưng vẫn khó sang nhượng, cho thấy mức giá kỳ vọng đã vượt khả năng hấp thụ của thị trường.

Trong bối cảnh đó, tâm lý "giữ hàng chờ giá" ngày càng phổ biến. Nhiều chủ nhà không chịu áp lực tài chính tiếp tục neo giá, trong khi người mua dè dặt vì vượt ngân sách. Thị trường vì thế rơi vào thế giằng co, giao dịch chậm lại dù nhu cầu ở thực vẫn còn.

Các chuyên gia cảnh báo nếu xu hướng "ăn theo" giá dự án mới tiếp tục kéo dài, thị trường có nguy cơ hình thành mặt bằng giá thiếu bền vững, đẩy khoảng cách giữa thu nhập và khả năng sở hữu nhà ở ngày càng xa hơn. Khi giá rao không còn phản ánh đúng giá trị sử dụng và vượt xa khả năng chi trả của số đông, thanh khoản thị trường có thể tiếp tục chịu áp lực, buộc người bán phải điều chỉnh kỳ vọng giá.

Phương Uyên